ほとんどの人は「はじめての不動産売却」。一体何からはじめれば良いのか、どんな方法が自分に合っているのか？ どれだけの費用や税金がかかるの……と、不安や疑問がいっぱいの方も少なくないでしょう。そんなときこそ、まずは正しい知識を身につけることが大切です。こちらでは、不動産売却の基礎知識をご紹介します。
まず「瑕疵（かし）」について正しく覚えておきましょう。瑕疵とは「売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていること」です。もっと大雑把に言うと「普通、家として売買されるからにはあって当たり前」と考えられる品質や性能が欠けている……といったケース。たとえば建物の場合には、床下の腐食や屋根の雨漏りといったものが該当します。
瑕疵担保責任が対象にしているのはこうした瑕疵すべてではなく、「隠れた瑕疵」のみ。買主がごく一般的な注意を払って確認したにも関わらず、発見できなかった。そういった隠れた瑕疵が取引後に発覚した場合に、買主は売主に対して瑕疵担保責任を問うことができます。
買主は隠れた瑕疵の発見後1年間は売主に損害賠償請求をすることが可能。また、契約目的が達成できない場合は契約解除を請求できます。ただし、こうしたルールはあくまでも「原則」であり、当事者間での話し合いによってルールを変更することも可能。こうした規定は任意規定と呼ばれています。
現状の民法では売主の負うところがあまりに多くなっているため、原則を変更して売買契約を結ぶケースが一般的。特に個人が不動産を売却する場合には、たとえば瑕疵担保責任期間を引き渡し後3ヶ月に限定する、または「全部免責」とするといったケースもあります。ただし、こうした免責は「売却前にわかっている瑕疵を、すべて買主に告知していること」が前提となっているため注意が必要です。
費用や税金の基本がわかったら、次に知っておきたいのが「売却成功のためのポイント」です。たとえば、不動産を売却する際には、不動産会社に仲介や買取を依頼します。さて、それでは数多くある不動産会社の中から、一体どのような基準で依頼する業者を選べば良いのか？ 「相場に合った、適正な査定額を提示してくれる」「物件を囲い込まず、売主のことを最優先に考えてくれる」「地元のことをよく知っている」など、業者選びのポイントはいくつもあります。
さらに、売却前のステップとして査定の基本も抑えておきましょう。物件の周辺環境や日当たり、土地の形、建物や土地の状態など、査定に影響を与える要素はたくさんあります。また、査定のときのちょっとした気配りや工夫が、査定結果を左右する可能性も。家の中の臭いや水回りの美しさ、インテリアが整っているかどうかなど、査定評価のポイントや印象アップのコツも抑えておきたいところです。
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